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专家: 前任某云空间科技服务股份有限公司投资总监
Agenda
- 2021 年最新“物业+生活服务” 管理政策解读、中国物业行业增量市场、竞争格局、未来变化趋势
- 物业费与增值服务收入占比、物业费收缴率、未来提升空间
- 系统投入、项目管理、客户体验
- 万科物业住宅、商业、城市服务未来发展、与五大行合作模式
- 万科物业项目分类、占比、盈利水平、新项目拓展情况
Questions
1.
2020 年的 10 月 28 日，万科物业的名称从万科物业更名为万物云，旗下包括了万科物业在内有 7 大板块，首先能否请您介绍一下这些板块具体会涉及到哪些业务?以及万科物业的整个发展战略是怎样的呢?
2.
从住宅这个板块来看，万科物业内部产品线的划分和设置是怎样的?它产品的战略大概是怎样的呢?
3.
您提到它主业还是住宅开发，后续万科物业是依据主业，包括了朴邻发展、万睿科技这样一些增值服务能 力，像这块是否有这样的关系，就是随着主业的扩张，然后增值服务的能力能进一步提升呢?这块能力它是怎 样进行培养和投入的?
4.
这里您提到其实比较关键的一点，就是对于物业公司来说比较重要的是业主满意度和口碑，万科物业是怎么 能保证业主的满意度和口碑的?相比其他的，比如绿城，万科物业从战略层面到执行层面比其他的地产公司或 物业管理公司做得更好的方面在哪些地方呢?
5.
住宅物业这一块的大概收入的规模是怎么样的?按照一线、二线及更下线的这样一些城市划分的话，它收入 贡献的情况大概是怎样的?它整体的布局思路和发展战略会是怎样的呢?
6.
万科物业您前面提到的几种合作方式，一方面可能是和外部的三方开发商，然后可能会和业委会进行合作。 像地产开发商，它们可能会在 2015 年市场化以后选择和万科物业合作，它们考虑选择万科物业或者其他的物业 公司，考量的主要因素会是有哪些呢?
7.
下面说到万科物业的物业收费的定价模式，它大概是怎样进行定价的?以及它收费模式等等是怎样的呢?
8.
万科物业一般会为自己留多少的利润率呢?和其他公司相比大概会是在怎样水平?
9.
它增值服务现在能占到大概怎样的规模呢?
10.
万科物业在做人员，还有设备的配置上，是否相比其他的物业公司在控制成本、资源的使用上会更加有效率 呢?就是能比别的公司做到成本更低，所以它利润率也会更高一些吗?
11.
万科物业做小范围内的集中度提升来降低成本，是否存在这样的情况?就是它在做它评估好的这样一些街道 的时候，项目利润率是能够保证的，但是其他开发商如果进入的话它是无法获取盈利的，所以也就是排斥了其 他的开发商，或者物业公司进入到这样的项目里面?
12.
就是在以往比如它在拿物业项目的时候是否会有体现呢?可能会有事实或者数据能支撑上述的发展逻辑?
13.
这个概是怎样的概念，您能否为我们讲一下，比如它降低 0.5 分-1 毛大概会有怎样的效果?对于整个成本来 说到底能降低多少?
14.
万科物业区分它自己的项目和外部的项目，它整个服务的模式以及各个服务的收入占比情况大概是怎样的? 它内部来说是叫内盘和外盘?
15.
您指的是内盘和外盘的大概规模吗?
16.
就是对万科物业来说外盘是更大的对吧?对收入的贡献情况?
17.
从整个利润的表现来看，比如外盘和内盘相比，整个利润的大概情况会是怎样的呢?
18.
这样的原因主要是它会需要分配给其他的合作开发商还是它成本方面会相对更高一些?
19.
如果比较内盘和外盘的项目的话，利润率的差别能达到多少呢?
20.
万科物业系统和智能化的这些能力在生产端是体现在哪些方面?
21.
物业有各种各样岗位的人员，像保洁、巡保、维修人员等等。万科物业和其他的物业公司相比的话，它对人 员的使用和配置，如果从量化或者节约的角度来讲，它能更加有效吗?或者成本节约了多少?
22.
下面谈到监管的政策，2021 年 1 月份住建部等十部门印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》的 这样一个要求，一方面是加强智慧物业管理能力的建设以及探索“物业服务+生活服务”的模式。您看到比如最 近的这样一个监管指引，或者监管环境对万科物业以及其他的物业公司会有怎样影响呢?
23.
万科物业的商办这块业务的业务收入规模是怎样的?这一块的发展战略、模式大概会是怎样的?
24.
现在万科物业商办的业务规模是怎样的?AM 这块的利润率未来成熟阶段是能达到多少呢?
25.
城市空间这部分服务，万科物业这块大概收入的规模是怎样的?它未来的发展模式大概会怎样呢?
